【首案说法】二房东超期转租 转租合同有效吗？

编者按：

《中华人民共和国民法典》已于2021年1月1日起施行，作为新中国第一部以“法典”命名的法律，民法典具有里程碑式的意义，被誉为“社会生活的百科全书”。民法典聚焦现实社会的热点、难点，内容丰富鲜活，每一个条文都关乎社会生活的方方面面和我们每个人的衣食住行，规范了各类民事主体的人身关系和财产关系，从基本原则到具体法条、从公民权利到市场经济、从私人生活到人格权利、从出生到死亡，民法典影响着我们每个人的生活。

为了让读者进一步了解《中华人民共和国民法典》的新变化，我们特地开设了【首案说法】栏目，邀请到北京京师（合肥）律师事务所主任朱政律师。他将结合民法典并以各地刚刚审判的第一案为例，为大家进行细致地解读。

一、案件回顾

老吴从某公司处承租了涉案房屋经营，租赁期限自2001年5月10日至2015年6月30日。双方按合同约定履行至合同期满，之后虽未续签租赁合同，但仍继续按原约定履行。期间，老吴将涉案房屋交由建材公司转租给苏大哥经营，苏大哥作为某商城经营者与建材公司多次签订《商铺租赁合同》，约定租赁期限至2020年7月9日止。合同签订后，某商城仅向建材公司支付租金至2017年8月，并于2018年12月25日才将租赁商铺腾退给建材公司。建材公司诉至法院，要求某商城、苏大哥支付拖欠租金108万元。

江门市中级人民法院认为，根据《民法典》第七百一十七条的规定，转租期限超过承租人剩余租赁期限的事实并不影响合同效力。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第八条“民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定”的规定，涉案《商铺租赁合同》应认定为有效，对双方当事人均具有约束力。某商城实际占有使用租赁房屋至2018年12月25日，而租金仅支付至2017年8月，故仍应支付2017年9月至2018年12月25日间的租金，支付标准应按照合同约定的标准计算。2021年2月3日，法院判决某商城向建材公司支付租金90万元。

二、法律解读

所谓转租，是指承租人在租赁期间将租赁物交付给第三人使用、收益，第三人向承租人支付租金的行为，老百姓通俗地称转租人为二房东。随着市场经济的发展，特别是一批基于互联网兴起的民宿、短租公寓的发展，房屋租赁中涉及转租的纠纷日益增多，特别是涉及转租合同效力认定的难题，更是在司法实践中产生了不少的争议，亟需法律的进一步明确和完善。

转租一般包括合法转租和违法转租两类。所谓合法转租，就是转租行为经过了原出租人的同意，而这种同意，既可以是事前同意，也可以是事后的追认，既可以采取明示的方式，也可以采取默示的方式。如出租人与承租人可以在订立租赁合同时，通过明确约定承租人享有转租的权利；又如双方的租赁合同中虽然对转租没有作出明确约定，但是承租人在拟转租时，承租人做出了同意的意思表示或者在其转租后出租人对此做出了追认，甚至法律还有推定出租人同意转租的规定，即“出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。”

然而，在合法转租的前提下，是否转租合同的效力就一定不会存在问题呢？答案是否定的。由于受“租赁期限不得超过二十年”这一法律规定以及出租人与承租人的原租赁合同约定的租期双重规范的约束，转租合同约定的期限不应超过原租赁合同租期的期限。然而实践中，却广泛存在超期转租的情况，由于次承租人通常无法接触出租人，更无法了解原租赁合同的具体约定，当超期转租发生时，如何界定超期部分的合同效力，如何通过合同准确界定各方的违约责任，就需要法律的进一步明确。2009年，最高人民法院在《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（现已被修改）规定该情形下应当认定超过部分的约定无效，鉴于该规定没有充分考虑转租合同具有不可分性，人为地将转租合同依据租赁期限分为有效和无效的两个部分，不仅其法理依据不足，也有违当事人的意思自治，更不符合关于合同无效的相关规定，一直在司法实务中存有争议。为此，《民法典》第七百一十七条规定，“承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。”该规定对超期租赁部分采用“不具有法律约束力”的表述，充分考虑到出租人与承租人，承租人与次承租人之间的合同的相对性关系，降低了直接认定合同无效对当事人合同自治权利的剥夺和影响，对于维护善意次承租人的合法权益，保障了他们可以通过违约责任条款向承租人维权的路径，更对于规范租赁市场秩序、促进市场交易具有积极意义。

三、律师提醒

超期转租中，最重要的是对租赁期限的界定，许多人认为，只有在原租赁合同与转租合同关于租赁期限都有明确约定的情况下，才可能存在超期转租的风险。其实，这一理解是片面的，由于我国的租赁制度包括定期租赁和不定期租赁，在不定期租赁合同中，出租人可能随时提出解除合同，在出租人提出解除合同时，不定期租赁合同构成向定期租赁合同的转化，如果承租人与第三人约定的租赁期限超出了出租人解除合同提供的合理期限的，仍有可能发生超期转租的问题。

因此，对次承租人而言，在签订涉及转租问题的租赁合同时，不仅需要做好合同相对方的资格审查，以及承租房屋是否为适格的租赁物、租赁期限是否合规等常规性的审查外，还应要求承租人提供其与出租人签订的租赁合同，审查合同中是否约定承租人具有转租权利及租赁期限等重要条款，若租赁合同中明确写有可以转租条款的，仍然需要保留该租赁合同的复印件并交承租人签名或盖章确认其真实性，有条件的可以让出租人确认或者在转租合同中多列上出租人一方；若租赁合同中没有约定承租人享有租转权利，则必须要求出租人在转租合同中签字捺印同意转租，或直接将其列为一方合同当事人。同时，在转租合同中强化对转租一方违约的惩罚力度，如果将来真的发生超期转租或者其他违约情形时，也可以依法维护自身的合法权益。

作者简介：朱政，执业律师，北京京师（合肥）律师事务所主任，国家高级经济师。最高人民检察院和省级人民检察院民事、行政诉讼监督案件咨询专家，第八届中华全国律师协会破产与重整专业委员会委员、第九届中华全国律师协会公司法专业委员会委员，第八届、第九届安徽省律师协会常务理事、纪律委员会常务副主任，安徽省高级人民法院、安徽省司法厅确定的安徽律师调解员，安徽省商会调解员，安徽省《民法典》讲师团成员。